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民泊 投資 で成功するための完全ガイド|メリット・デメリットから始め方、収益化戦略まで徹底解説



民泊投資って儲かるの?

近年、注目を集めている民泊投資ですが、「本当に儲かるのか」「リスクは?」「どうやって始めればいいのか」など、疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか? 例えば、東京オリンピック開催を控えた2019年には、訪日外国人旅行者数は3,188万人に達し、民泊需要も増加しました。しかし、コロナ禍で状況は一変。 では、アフターコロナの今、民泊投資はどうなっているのでしょうか?

この記事では、民泊投資のメリット・デメリットから始め方、収益化戦略まで、成功に必要な情報を網羅的に解説します。 具体的な事例やデータ、最新トレンドも交えながら解説していくので、ぜひ最後まで読んで、民泊投資の全体像を理解してください。



民泊投資とは?

 

民泊投資の定義と種類

民泊投資とは、住宅を宿泊施設として旅行者に提供し、収益を得る投資方法です。 マンションやアパートの一室を貸し出すケースから、戸建て住宅、古民家などを活用するケースまで、様々な物件を民泊として活用することができます。


民泊投資には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

  • 不動産投資: 物件を購入し、民泊として運用する方法。

    • 例:中古マンションを購入し、リフォームして民泊として運用する。

  • 賃貸借: 賃貸物件を借りて、民泊として運用する方法。

    • 例:賃貸アパートの一室を借りて、民泊として運用する。

  • 運営代行: 民泊運営会社に運営を委託する方法。

    • 例:Airbnbなどの民泊プラットフォームを通じて集客し、清掃や顧客対応は運営会社に委託する。


不動産投資との違い

不動産投資は、物件を保有することで家賃収入や売却益を得ることを目的とするのに対し、民泊投資は、宿泊サービスを提供することで収益を得ることを目的とします。 例えば、ワンルームマンションに投資する場合、不動産投資では月々5万円の家賃収入を期待しますが、民泊投資では1泊1万円で20日稼働させれば月々20万円の収入が期待できます。 しかし、民泊投資は、不動産投資に比べて、運営の手間やリスクも大きくなるという側面も持ち合わせています。


運営方法による分類(自主運営、委託運営)

民泊の運営方法は、大きく分けて自主運営と委託運営の2つがあります。 自主運営は、集客から清掃、顧客対応まで、すべて自分で行う方法です。 委託運営は、民泊運営会社に運営を委託する方法です。 例えば、清掃を業者に委託する場合、1回5,000円程度の費用がかかりますが、その分、時間を節約し、他の業務に集中することができます。


投資対象による分類(一棟貸し、個室貸し、シェアハウス)

民泊の投資対象は、一棟貸し、個室貸し、シェアハウスなど、様々なタイプがあります。 一棟貸しは、一棟まるごと貸し出す方法で、ファミリー層やグループ旅行者に人気です。 個室貸しは、部屋ごとに貸し出す方法で、単身者やカップルに人気です。 シェアハウスは、複数の宿泊者が共同で利用する施設で、費用を抑えたい旅行者に人気です。


なぜ今、民泊投資が注目されているのか?

民泊投資が注目されている背景には、以下の3つの要因があります。


インバウンド需要の回復

新型コロナウイルス感染症の影響で落ち込んでいた訪日外国人観光客数が回復傾向にあります。

  • 日本政府観光局(JNTO)の発表によると、2023年7月の訪日外客数は232万人と、コロナ禍前の2019年同月の約78%まで回復しています。


空き家問題の解決策

空き家増加が社会問題となる中、民泊は有効な活用方法として注目されています。

  • 総務省の調査によると、2018年時点での日本の空き家数は849万戸と、過去最多を更新しています。


多様な働き方の普及

リモートワークの普及などにより、多様な働き方が広がり、民泊需要が高まっています。

  • 株式会社リクルートの調査によると、2022年のワーケーション経験者は、2021年と比較して1.5倍に増加しています。




民泊投資のメリット・デメリット

 

メリット

民泊投資には、以下のようなメリットがあります。


高い収益性

一般的な賃貸経営に比べて、高い収益が見込めます。

  • 例えば、東京都心部のワンルームマンションを賃貸に出した場合、家賃収入は月々8万円程度ですが、民泊として運用した場合、1泊1万円で20日稼働させれば月々20万円の収入が期待できます。


運用方法の自由度

料金設定やサービス内容などを自由に決めることができます。

  • 例えば、外国人観光客向けに、日本の文化体験サービスを提供したり、長期滞在者向けに割引プランを設定したりすることができます。


空き家活用の有効手段

空き家を有効活用することで、収益化することができます。

  • 例えば、地方の空き家をリノベーションし、民泊として運用することで、地域活性化に貢献することができます。


節税効果

減価償却費や必要経費を計上することで、節税効果が期待できます。

  • 例えば、物件の購入費用やリフォーム費用を減価償却費として計上することができます。


デメリット

一方で、民泊投資には以下のようなデメリットも存在します。


法規制のリスク

旅館業法や住宅宿泊事業法など、様々な法律の規制を受けるため、法令遵守が求められます。

  • 例えば、住宅宿泊事業法では、年間の営業日数が180日に制限されています。


近隣トラブルのリスク

騒音やゴミ問題など、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

  • 例えば、宿泊者が夜遅くに騒いだり、ゴミをきちんと分別しなかったりすることで、近隣住民から苦情が寄せられる可能性があります。


空室リスク

稼働率が低い場合は、収益が減少する可能性があります。

  • 例えば、オフシーズンや weekdays は、稼働率が低くなる傾向があります。


運営の手間

集客、予約管理、清掃、顧客対応など、運営には手間がかかります。

  • 例えば、宿泊予約サイトの管理、宿泊者とのコミュニケーション、清掃、 laundry など、様々な業務を行う必要があります。



民泊投資で成功するためのステップ

 

ステップ1: 投資計画を立てる

民泊投資を始める前に、まずは投資計画を立てましょう。


投資目標の設定

どれくらいの期間で、どれくらいの収益を目標とするのかを明確化します。

  • 例: 「3年で投資資金を回収する」「年間利回り10%を目指す」など


資金計画

自己資金、融資などを考慮し、資金計画を立てます。

  • 例: 物件購入費用、リフォーム費用、運転資金などを算出し、自己資金と融資の割合を決定する。


運営方法の決定

自主運営、委託運営など、どの方法で運営するかを決定します。

  • 例: 時間に余裕があり、積極的に運営に関わりたい場合は自主運営、手間を省きたい場合は委託運営を選択する。


収支シミュレーション

想定される収入と支出を計算し、収支シミュレーションを行います。

  • 例: 想定稼働率、宿泊料金、ランニングコストなどを考慮し、収支計画を作成する。


ステップ2: 物件探し

投資計画に基づき、物件探しを行いましょう。


立地条件

駅からの距離、周辺環境、観光スポットへのアクセスなどを考慮します。

  • 例: 外国人観光客をターゲットにする場合は、観光スポットへのアクセスが良い立地を選ぶ。


間取り・広さ

ターゲット層に合わせた間取り・広さの物件を選びます。

  • 例: ファミリー層をターゲットにする場合は、3LDK以上の広めの物件を選ぶ。


築年数

築年数が古い場合は、リフォーム費用などを考慮する必要があります。

  • 例: 築30年の物件を購入する場合、リフォーム費用として100万円〜200万円程度を見込んでおく。


法的規制

用途地域、建ぺい率、容積率など、法的規制を確認します。

  • 例: 住宅宿泊事業法では、用途地域によって営業日数が制限される場合があります。


ステップ3: 資金調達

物件が決まったら、資金調達を行いましょう。


自己資金

自己資金を用意できる場合は、自己資金を活用しましょう。

  • 例: 預貯金、株式売却益などを活用する。


融資

金融機関から融資を受ける場合は、民泊投資ローンなどを検討しましょう。

  • 例: オリックス銀行、 SBI 新生銀行、日本政策金融公庫


ステップ4: 許可取得

民泊を運営するには、旅館業法または住宅宿泊事業法に基づく許可を取得する必要があります。 旅館業法は、ホテルや旅館と同等の厳しい基準をクリアする必要があり、許可取得のハードルが高いのが現状です。 一方、住宅宿泊事業法は、比較的簡易な手続きで許可を取得できます。


必要書類

  • 申請書: 都道府県または保健所のウェブサイトからダウンロードできます。

  • 図面: 民泊施設の平面図、立面図などが必要です。

  • 消防設備点検結果報告書: 消防設備士による点検が必要です。

  • その他必要書類: 賃貸借契約書、管理規程など


申請手続き

民泊施設が所在する都道府県または保健所に申請します。

  • オンライン申請: 一部の自治体ではオンライン申請が可能です。

  • 窓口申請: 申請書類を窓口に提出します。


注意点

申請前に、都道府県または保健所のウェブサイトで必要書類や手続きを確認しましょう。

  • 例えば、東京都では、事前に近隣住民への説明会の実施が義務付けられています。


ステップ5: 運営開始

許可を取得したら、いよいよ民泊の運営開始です。


集客方法

  • 民泊予約サイトへの掲載: Airbnb、Booking.comなど、多くの民泊予約サイトがあります。

  • SNSでの宣伝: Instagram、Facebookなどで、民泊施設の魅力を発信しましょう。

  • 自社ホームページの作成: SEO対策を施したホームページを作成することで、集客効果を高めることができます。


予約管理

  • 予約受付: 宿泊予約サイトや電話、メールで予約を受け付けます。

  • 顧客対応: 宿泊者からの問い合わせに対応します。


清掃・メンテナンス

  • 清掃: 宿泊者ごとに清掃を行い、清潔な状態を保ちます。

  • メンテナンス: 設備の定期的な点検や修理を行います。


顧客対応

  • チェックイン・チェックアウト対応: 宿泊者のチェックイン・チェックアウトに対応します。

  • トラブル対応: 宿泊者からのクレームやトラブルに対応します。



民泊投資の収益化戦略

 

料金設定

収益を最大化するためには、適切な料金設定が重要です。


需要と供給のバランス

需要が高い時期は料金を高く設定し、需要が低い時期は料金を安く設定するなど、需要と供給のバランスを考慮します。

  • 例: ゴールデンウィークや年末年始は料金を高く設定し、閑散期は割引キャンペーンを実施する。


競合との比較

周辺の民泊施設の料金を参考に、競争力のある料金を設定します。

  • 例: 周辺の民泊施設の料金を調査し、同程度の価格帯に設定する。


季節変動

季節によって需要が変動するため、季節変動を考慮した料金設定を行います。

  • 例: 夏は海水浴客、冬はスキー客など、季節ごとの需要を考慮して料金を設定する。


集客戦略

集客力を高めるためには、効果的な集客戦略が必要です。


ターゲット層の設定

どのような顧客層をターゲットにするのかを明確化します。

  • 例: 外国人観光客、ファミリー層、ビジネスマンなど


魅力的な物件づくり

清潔感、快適さ、安全性など、顧客が求める要素を満たした物件づくりを行います。

  • 例: おしゃれな内装、充実したアメニティ、Wi-Fi完備など


効果的な広告展開

民泊予約サイトへの掲載、SNSでの宣伝、リスティング広告など、効果的な広告展開を行います。

  • 例: Airbnbに掲載する際は、高画質の写真を使用し、魅力的な物件紹介文を作成する。


運営効率化

運営コストを削減し、収益性を高めるためには、運営効率化が重要です。


ITツール活用

予約管理システム、清掃管理システムなど、ITツールを活用することで、業務を効率化することができます。

  • 例: 予約管理システムを導入することで、予約受付や顧客対応を効率化することができます。


外注

清掃、 laundry など、一部業務を外部に委託することで、運営の手間を軽減することができます。

  • 例: 清掃業者に清掃を委託することで、清掃の手間を省くことができます。



民泊投資のリスク管理

 

空室リスク対策

空室リスクを軽減するためには、以下の対策が有効です。


需要予測

過去のデータや周辺のイベント情報などを参考に、需要を予測します。

  • 例: 過去の宿泊データや地域のイベントカレンダーなどを参考に、需要を予測する。


価格設定

需要に応じた価格設定を行うことで、空室リスクを軽減することができます。

  • 例: 需要が高い時期は料金を高く設定し、需要が低い時期は料金を安く設定する。


プロモーション

閑散期には、割引キャンペーンなどを実施することで、集客を促進します。

  • 例: 早期予約割引、連泊割引、グループ割引などを実施する。


近隣トラブル対策

近隣トラブルを未然に防ぐためには、以下の対策が有効です。


事前の説明

民泊事業を始める前に、近隣住民に説明会などを実施し、理解を得るように努めます。

  • 例: 民泊事業の内容、運営ルール、緊急時の連絡体制などを説明する。


ルール設定

宿泊者向けのルールを明確化し、騒音やゴミ問題などを防止します。

  • 例: 夜間の騒音禁止、ゴミの分別ルール、禁煙ルールなどを設定する。


迅速な対応

トラブルが発生した場合は、迅速に対応することで、事態の悪化を防ぎます。

  • 例: 騒音の苦情があった場合は、すぐに宿泊者に注意する。


法規制リスク対策

法規制リスクを回避するためには、以下の対策が有効です。


法令遵守

旅館業法、住宅宿泊事業法など、関連法令を遵守します。

  • 例: 住宅宿泊事業法で定められた年間営業日数180日を守る。


最新情報の入手

法律改正などの最新情報を常にチェックします。

  • 例: 観光庁や自治体のウェブサイトで、最新情報を入手する。



民泊投資のよくある質問

 

初期費用はどれくらい?

初期費用は、物件購入費、リフォーム費用、家具家電購入費、許可申請費用など、様々な費用がかかります。 物件の規模や状態、運営方法によって異なりますが、数百万円〜数千万円程度かかることが多いです。


■例

  • 中古マンション購入費:2,000万円

  • リフォーム費用:300万円

  • 家具家電購入費:100万円

  • 許可申請費用:5万円

  • その他費用:5万円

  • 合計:2,410万円


どれくらい儲かるの?

収益性は、立地条件、物件の規模、運営方法、稼働率などによって異なります。 年間利回りで5%〜10%程度が見込めるケースもありますが、立地条件や運営方法によっては、20%を超える場合もあります。


■例

  • 投資物件:東京都心部のワンルームマンション

  • 投資額:2,000万円

  • 想定稼働率:70%

  • 想定年間収入:300万円

  • 想定年間支出:100万円

  • 想定年間利益:200万円

  • 想定年間利回り:10%


どんな物件を選べばいいの?

物件選びは、民泊投資の成功を左右する重要な要素です。 立地条件、間取り・広さ、築年数、法的規制などを考慮し、ターゲット層に合った物件を選びましょう。


■例

  • 外国人観光客をターゲットにする場合

    • 立地:観光スポットに近い、駅からのアクセスが良い

    • 間取り:2LDK以上

    • 設備:Wi-Fi、多言語対応


  • ファミリー層をターゲットにする場合

    • 立地:閑静な住宅街

    • 間取り:3LDK以上

    • 設備:キッチン、洗濯機、子供用アメニティ


■運営は大変?

運営の手間は、運営方法によって異なります。 自主運営の場合は、集客から清掃、顧客対応まで、すべて自分で行う必要があるため、手間がかかります。 委託運営の場合は、運営会社に委託することで、手間を軽減することができます。


■例

  • 自主運営

    • 集客:宿泊予約サイトへの掲載、SNSでの宣伝など

    • 予約管理:予約受付、顧客対応など

    • 清掃:宿泊者ごとに清掃

    • 顧客対応:チェックイン・チェックアウト対応、トラブル対応など


  • 委託運営

    • 集客:運営会社に委託

    • 予約管理:運営会社に委託

    • 清掃:運営会社に委託

    • 顧客対応:運営会社に委託



民泊投資の成功事例・失敗事例

 

成功事例

■事例1:都心の一等地に築浅マンションを購入し、高収益を実現

東京都渋谷区に築5年のマンションを購入し、外国人観光客をターゲットに民泊事業を展開。 Airbnbで高評価を得るため、スタイリッシュな内装にリフォームし、無料Wi-Fi、多言語対応のタブレット、充実したアメニティグッズなどを用意。 さらに、周辺の観光情報をまとめたガイドブックを作成し、宿泊者に提供することで、顧客満足度を高めました。 その結果、年間平均稼働率80%を達成し、年間収益は400万円を超えています。


■事例2:古民家をリノベーションし、地域活性化に貢献

京都府の古民家をリノベーションし、伝統的な日本家屋の魅力を活かした宿泊施設を開業。 地域の伝統工芸体験や着物の着付け体験、地元の食材を使った料理教室などを開催することで、宿泊客に特別な体験を提供。 さらに、地域の観光情報を発信することで、観光客誘致にも貢献。 その結果、地域活性化に繋がり、地元住民からも感謝されています。


失敗事例

■事例1:近隣トラブルで営業停止に

大阪市内のマンションの一室を民泊として運営していたAさん。 宿泊者に対して、ゴミの分別や騒音に関する注意喚起を怠った結果、近隣住民から苦情が殺到。 管理会社から注意を受けたにもかかわらず、改善策を講じなかったため、最終的にマンションの管理規約違反で営業停止処分を受けてしまいました。


■事例2:需要を見誤り、空室が続く

地方都市に一棟貸しの民泊施設を開業したBさん。 観光客誘致を見込んでいましたが、周辺に観光スポットが少なく、交通の便も悪かったため、集客に苦戦。 当初想定していた稼働率を大きく下回り、空室が続く状態に。 固定費の負担が重く、資金繰りが悪化し、最終的に事業を断念せざるを得なくなってしまいました。



まとめ

 

民泊投資は、適切な知識と戦略を持って取り組めば、大きな収益を生み出す可能性を秘めている投資方法です。 しかし、リスクも存在するため、事前の情報収集や計画立案が重要となります。 この記事で紹介した情報や成功事例・失敗事例を参考に、あなたも民泊投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。



その他

 

民泊投資の最新トレンド

コロナ禍からの回復

コロナ禍で落ち込んでいたインバウンド需要が回復傾向にあり、民泊市場も活気を取り戻しつつあります。

  • 2023年7月の訪日外客数は232万人と、コロナ禍前の2019年同月の約78%まで回復しています。(JNTO)


ワーケーション需要の増加

リモートワークの普及に伴い、ワーケーション需要が増加しており、長期滞在型の民泊施設が注目されています。

  • 滞在期間が1週間以上の民泊予約が増加傾向にあります。(Airbnb)


IoT化の進展

スマートロックやスマート家電などの導入により、運営効率化が進んでいます。

  • スマートロックを導入することで、鍵の受け渡しを自動化し、非対面でのチェックインを可能にすることができます。


地域別の民泊投資

地方都市での民泊投資

地方都市では、観光客誘致や空き家対策として、民泊投資が促進されています。

  • 地方自治体によっては、民泊事業者に対して補助金や助成金制度を設けている場合があります。


観光地での民泊投資

観光地では、宿泊施設不足を解消するために、民泊投資が期待されています。

  • 特に、温泉地やリゾート地では、民泊需要が高く、収益性が見込めます。


民泊投資の税金

民泊投資で得た収入には、所得税や住民税などの税金がかかります。 確定申告の際には、必要経費を計上することで、節税することができます。


  • 必要経費として計上できるもの

    • 物件の減価償却費

    • リフォーム費用

    • 家具家電の購入費用

    • 光熱費

    • 水道代

    • 通信費

    • 清掃費用

    • 広告宣伝費

    • 管理手数料


民泊投資の出口戦略

民泊投資の出口戦略としては、売却、賃貸、事業承継などがあります。 物件の価値や市場動向などを考慮し、適切な出口戦略を検討しましょう。


  • 売却: 物件を売却して利益を得る方法。

  • 賃貸: 物件を賃貸に出して家賃収入を得る方法。

  • 事業承継: 家族や従業員に事業を承継する方法。


この記事が、あなたの民泊投資の成功に少しでも役立てれば幸いです。



 

 

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